Koch Lemke Machacek – Rechtsanwälte in Berlin

Grunderwerbssteuer bei Erwerb von Teileigentum (Urteil Nr. 5514)

Bisher war umstritten, ob bei Erwerb von Teileigentum an einer Immobilie die Grunderwerbssteuer auf Basis des Kaufpreises zu bemessen ist oder ob dabei der Kaufpreis um die anteilige Instanthaltungsrücklage zu reduzieren ist. Diese Frage hat jetzt der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden.

Und er entschied die Frage zu Lasten der Erwerber. Die Instanthaltungsrücklage sei Teil des Verwaltervermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft (§10 Abs. 7 S. 1 WEG) und damit nicht Vermögen des Wo ...

Verjährung von Erfüllungsansprüchen aus Bauträgervertrag (Urteil Nr. 5443)

Die Klägerin errichtete als Bauträgerin in den Jahren 2005 / 2006 eine Wohnungseigentumsanlage. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sollte durch die WEG, vertreten durch den Verwalter unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, erfolgen. Nachdem am 27.06.2006 eine vermeintliche Abnahme erfolgt war, wurde nach vorangegangenem Vergemeinschaftungsbeschluss in Bezug auf die Mängelrechte durch die WEG am 27.05.2011 ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Bauträger eingeleitet. Im Jahr 201 ...

Auftragnehmer muss Anweisungen des Auftraggebers prüfen (Urteil Nr. 5460)

Der Kläger ist Eigentümer eines Hauses und hatte den Beklagten mit der Umgestaltung der Heizungsanlage beauftragt. In der Folgezeit kam es zum Streit über Mängel an der Heizungsanlage, woraufhin der Kläger nach Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens vom Vertrag zurücktrat. Mit der vorliegenden Klage nahm der Kläger den Beklagten daraufhin auf Rückzahlung des bisher gezahlten Werklohns nebst Schadensersatz in Anspruch. Der Beklagte macht widerklagend die Zahlung des noch aussteh ...

Falschbefüllung der gelben Tonne (Urteil Nr. 4434)

Die Mieter einer Hauseigentümerin entsorgten wiederholt ihren Hausmüll über die gelbe Tonne. Schließlich reichte es dem Entsorgungsunternehmen und es zog die Recycling-Tonne vom Grundstück ab. "Unzulässig, weil verbotene Eigentmacht", urteilten die Richter. Allerdings gestanden sie der Vermieterin keinen Schadenersatz für das Aufstellen von Ersatztonnen zu. Denn diese Kosten wären auch entstanden, wenn das Entsorgungsunternehmen die gelben Tonnen nicht entfernt aber eben auch nicht gele ...

Mangelhaftigkeit auch bei Einhaltung aller DIN-Normen (Urteil Nr. 4558)

Ein hartes Urteil für das Bauunternehmen: In den Keller drang Wasser ein, der Eigentümer verlangte, dass die Abdichtung neu zu schaffen sei. Das Bauunternehmen verteidigte sich ddamit, dass es alle DIN-Normen eingehalten habe - was auch der gerichtliche Sachverständige bestätigte. Dennoch verurteilte das Gericht das Bauunternehmen zur Erneuerung. Eine reine Nachbesserung reiche nicht aus. Der Grund: Die DIN-Zertifizierung sei unbeachtlich. Der Kunde habe auf jedem Fall einen Anspruch auf ei ...

Umlagefähigkeit von Notdienstpauschalen (Urteil Nr. 4330)

Eine WEG beauftragte einen Hausmeister. Seine Leistungen umfassten auch eine Notdienstpauschale, wonach dieser in Störfällen jederzeit abrufbar war. Verbunden damit waren Kosten von knapp 2.000 € im Jahr. Den auf ihn anfallenden Anteil der Kosten wollte ein Wohnungseigentümer auf seinen Mieter umlegen. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof befand. Bei einer solchen Pauschale handle es sich nicht um Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten.

Kein Eigenbedarf für die Tochter einer Lebensgefährtin (Urteil Nr. 4292)

Man kann es ja mal versuchen ... Erfolg hatte der Vermieter aber nicht, der seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigt. Einziehen sollte in die Wohnung die Tochter seiner Lebensgefährtin. Die Tochter hatte aber nie im Haushalt des Vermieters gelebt. Das reichte dem Landgericht Berlin nicht.

Selbstvornahme in einer WEG (Urteil Nr. 4222)

Ein Eigentümer aus einer WEG tauschte seine alten Fenster gegen moderne aus. So wie er hatten das auch schon andere Eigentümer getan, die diesbezüglich allerdings die Teilungserklärung falsch interpretiert hatten. Später entschied ein Gericht rechtskräftig, dass der Austausch der Fenster Aufgabe der WEG sei. Nun wollte der Eigentümer von der WEG die Kosten des Fensteraustauschs erstattet bekommen - ohne Erfolg. Der BGH ändert hiermit seine bisherige Auffassung. Denn hatte er zuletzt noc ...

Prozesskostenhilfe für eine WEG? (Urteil Nr. 3936)

Das ist grundsätzlich möglich, so der Bundesgerichtshof. Voraussetzung sei allerdings, dass weder die Wohnugnseintümergemeinschaft, noch die einzelnen Wohnungseigentümer die Prozesskosten aufbringen können.

Anspruch auf Herausgabe von Mail-Adressen (Urteil Nr. 3892)

Ein Eigentümer einer WEG hat gegen den Verwalter keinen Anspruch auf Herausgabe der Mail-Adressen der Miteigentümer, so das Landgericht Düsseldorf. Nach steter Rechtsprechung bestehe nur ein Anspruch auf eine Namens- und Adressliste.

Verbot einer Kurzzeitvermietung durch die WEG (Urteil Nr. 3861)

Kurzzeitvermietungen, insbesondere in Großstädten an Touristen, sind bei Vermietern beliebt. In ein paar Sommermonaten vereinnahmt man schnell, was man sonst das ganze Jahr über nicht erzielt. Doch das wollte eine WEG verhindern und schloss dieses mit qualifizierter Mehrheit aus. Die Teilungserklärung, die eine Kurzzeitvermietung grundsätzlich ermöglichte, konnte mit 3/4-Mehrheit geändert werden. Das war aber nicht rechtens, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH). Denn sogenannte "mehrheit ...

Rückabwicklung eines Kaufvertrages über ein Haus wegen Schädlingsbefall (Urteil Nr. 3760)

In Verträgen über den Verkauf eine Immobilie wird typischerweise ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, wonach sich der Käufer auf Mängel  an der Kaufsache, die er erst nach dem Kauf feststellt, nicht mehr berufen kann.  Doch das hat seine Grenzen, wie das Oberlandesgericht Braunschweig in seiner jüngsten Entscheidung  feststellt. Hier war dem Verkäufer ein massiver Schädlingsbefall seit langem bekannt, insgesamt seit 16 Jahren.  Darauf bauend, dass der Käufer  den Schädlingsb ...

Telefonanschluss ist Vermietersache (Urteil Nr. 3617)

Wer ist verantwortlich für einen defekten Telefonanschluss, wenn der Defekt zwischen Hausanschluss und Wohnung liegt, also nicht der Telefongesellschaft anzulasten ist? Amtsgericht und Landgericht hatten unterschiedlich entschieden, jetzt war der Bundesgerichtshof (BGH) dran. Und der gab der Mieterin Recht. Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung , die der Vermieter jederzeit sicherzustellen hat, gehört auch die Nutzbarkeit eines Telefonanschlusses. Das, so einschränkend der BGH, würde ...

Anspruch auf Baumfällung beim Nachbarn (Urteil Nr. 3345)

Ist ein Baum - vorliegend war es eine Kiefer - nicht (mehr) standsicher, kann der Nachbar verlangen, dass diese gefällt wird. Denn den Grundstückseigentümer treffen Verkehrssicherungspflichten, die von seinen Nachbarn auch prophylaktisch geltend gemacht werden können.

Mietminderung wegen spätem Warmwasser (Urteil Nr. 3343)

Muss ein Mieter zu lange Wasser laufen lassen, bis endlich warmes Wasser kommt, kann dieses einen Mietmangel darstellen. Mit Verweis auf die einschlägige DIN-Norm forderte das Gericht nach 30 Sekunden mindestens 55 Grad. Erreicht wurden aber gerade mal 32 Grad. Zu wenig. Die Mieter durften die Miete um 5% mindern.

Das Ende der fiktiven Mängelbeseitigungskosten (Urteil Nr. 3161)

Bisher konnte ein Besteller eines mangelhaften Werkes verlangen, dass ihm auch dann die Kosten der Schadensbeseitigung ersetzt werden, wenn er den Schaden tatsächlich gar nicht beseitigen lässt. Mit dieser Rechtsprechung hat der BGH nun gebrochen. Erst dann, wenn er den Schaden tatsächlich beseitigen lässt, sind ihm die hierbei entstehenden Kosten (§634 Nr. 4, §280 Abs. 1 BGB zu ersetzen. Der BGH nimmt damit im Wesentlichen seine gefestigte Rechtsprechung aus dem Arzthaftungsrecht hin ...

Absage an Schadensberechnung mittels fiktiver Mangelbeseitigungskosten (Urteil Nr. 2999)

Soweit der Besteller das mangelhafte Werk behalten und den Mangel nicht beseitigen lassen will, hat der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtssprechung, wonach der Besteller zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches statt der Leistung gegenüber dem Unternehmer seinen Schaden auf Grundlage der fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen konnte, nunmehr aufgegeben. Dies gilt jedenfalls für alle ab dem 01.01.2002 geschlossenen Werkverträge. Die Schaden des Bestellers bemisst sich im ...

Zum Sicherungsverlangen gem. § 648a BGB (Urteil Nr. 2974)

Auch wenn ein Sicherungsverlangen des Unternehmers gem. § 648a BGB auf anderen Motiven als der bloßen Sicherheitserlangung beruht, so stellt dies weder ein unzulässige Rechtsausübung noch einen Verstoß gegen das bauvertragliche Kooperationsgebot dar. Mit der Neufassung des § 648a BGB durch das Forderungssicherungsgesetz vom 23.10.2008 sollte der Unternehmer in die Lage versetzt werden, vom Besteller schnell und effektiv Sicherheit für eine ausstehende Vergütung erlangen zu können. De ...

Formularmäßiger Ausschluss der Einrede der Aufrechenbarkeit (Urteil Nr. 2739)

Regelt die in einem Vertrag über Bauleistungen formularmäßig vereinbarte Sicherungsabrede, dass die vom Auftragenehmer zur Ablösung eines Gewährleistungeseinbehalts zu stellende Bürgschaft einen formularmäigen Ausschluss der Einrede der Aufrechenbarkeit beinhalten und dieser Ausschluss sich auch auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen des Hauptschulders erstrecken muss,  so stellt dies einen gegenüber dem Bürgen unzulässigen Regelungsinhalt dar. Dies hat zur F ...

Geltendmachung von Mängelrechten vor Abnahme (Urteil Nr. 2315)

Die Geltendmachung von Mängelrechten nach § 634 BGB durch den Auftraggeber ist grundsätzlich erst nach erfolgter Abnahme möglich. Soweit dem Auftraggeber kein Nacherfüllungsanspruch mehr zusteht und sich das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis umgewandelt hat, kann der Auftraggeber jedoch berechtigt sein, die Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB auch ohne Abnahme geltend zu machen. Das Verlangen eines Kostenvorschusses, um den Mangel selbst zu beseitigen, ist jedoch ...

Planender Architekt als Erfüllungsgehilfe des Bauherrn (Urteil Nr. 1849)

Ein Bauherr, der einen Architekten mit der Objektplanung für das Gebäude und einen weiteren Architekten mit der Planung der Außenanlagen beauftragt, muss Letzterem grundsätzlich ihm Rahmen seiner Obliegenheit alle Pläne und Unterlagen zur Verfügung stellen, die er für eine mangelfreie Erstellung seiner Planung benötigt. Der Bauherr haftet daher im Verhältnis zu dem mit der Planung der Außenanlagen beauftragten Architekten gem. § 254 Abs. 2 S. 2, $ 278 BGB, wenn die Planung ...

Haftung des Grundstückseigentümers für Schäden durch hohe Bäume (Urteil Nr. 1787)

Die Untersuchung von großen Bäumen auf Schäden und vorhandene  Erkrankungen durch den Grundstückseigentümer kann erforderlich sein, um drohende Schäden bei einem Sturm zu verhindern. Dies kann zu einer Haftung des Grundstückseigentümers führen. Maßnahmen muss der Eigentümer nach einer Entscheidung des OLG Brandenburg aber erst dann ergreifen, wenn sichtbare Schäden, abgestorbene Äste, sichtbarer Pilzbefall erkennbar werden. Es kann nicht per se davon ausgegangen werden, dass von ä ...

Zur Haftung des Prüfingenieurs (Urteil Nr. 1774)

Der Sachverständige, welcher im Auftrag des Bauherrn (Auftraggebers) die Standsicherheit nach § 59 Hessischen Bauordnung 2002 zu prüfen und die Bauüberwachung nach § 73 der Hessischen Bauordnung 2002 vorzunehmen hat, handelt nicht im Rahmen eines öffentlichen Amtes gem. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Rechtsnatur des zwischen dem Bauherrn und dem Prüfingenieur abgeschlossenen (Werk-)Vertrages ist rein privatrechtlich, so dass der Prüfingenieur demnach persönlich ...

Zur ordnungsgemäßen Rechnungsprüfung des bauüberwachenden Architekten (Urteil Nr. 1772)

Eine ordnungsgemäße Rechnungsprüfung des mit der Leistungsphase 8 (Bauüberwachung) beauftragten Architekten beinhaltet die Abgabe von Zahlungsempfehlungen gegenüber dem Bauherrn. Zur Vermeidung einer Überzahlung des Bauunternehmers hat der Architekt bei seinen Zahlungsempfehlungen den Zahlungsstand unter Berücksichtigung der ihm bekannten Abschlags- und Vorauszahlungen zu berücksichtigen.

Zu den Grenzen einer Befreiung nach § 246 Abs. 12 BauGB (Urteil Nr. 1758)

Wird durch die Errichtung und den Betrieb einer zentralen Erstaufnahmeeinrichtung für Asylbewerber (ZEA) mit 952 Plätzen in einem reinen Wohngebiet der Gebietserhaltungsanspruch der Anwohner beeinträchtigt, da das geplante Vorhaben nicht mehr als kleine Anlage für soziale Zwecke angesehen werden kann, welche in einem reinen Wohngebiet gem. § 3 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmesweise zulässig wäre, ändert auch eine nach § 246 Abs. 12 BauGB erteilte Befreiung von der Festsetz ...

Zur Bestimmtheit von WEG-Beschlüssen (Urteil Nr. 1751)

Da  Beschlüsse  der Wohnungseigentümer auch Rechtsnachfolger und nicht anwesende  Eigentümer  bindet,  sind sie objektiv-normativ auszulegen. Auf  subjektive  Vorstellungen  des  Verwalters  oder der Abstimmenden kommt  es nicht an. Betrifft der Beschluss die Umsetzung von baulichen Maßnahmen, sind an die Bestimmtheit hohe Anforderungen zu stellen. Hinsichtlich der Bewertung eines Wohnungseigentümerbeschlusses ist auf den   Zeitpunkt   der   Beschlussfassung   abzustel ...

Zur Auslegung eines Architektenvertrages (Urteil Nr. 1726)

Ist ein Architekt für die Erweiterung, den Umbau, sowie die Modernisierung und Instandsetzung / Instandhaltung von vier Altbaumietshäusern mit der Vollarchitektur gem. § 15 Abs. 2 HOAI (2002) beauftragt, ohne dass sich die Vertragparteien über die konkrete Ausführung der Arbeiten bezüglich der einzelnen Gebäude geeinigt hätten, ist ein solcher Vertrag nur hinsichtlich der sich aus der Grundlagenermittlung gem. Leistungsphase 1 ergebenden Pflichten hinreichend bestimmt. Hinisc ...

Zur Haftung des bauüberwachenden Architekten (Urteil Nr. 1715)

Zur Haftung des bauüberwachenden Architekten 1.  Der  Architekt  kann  für Baumnängel nicht ohne Weiters in Haftung genommen   werden.  Gerade  im  Rahmen  der  Bauüberwachung  muss  der Architekt   das   Bauunternehmen   aber   zumindest   stichprobenartig kontrollieren. Gleichzeitig ist er dazu verpflichtet, das Baugeschehen aktiv zu leiten. 2. Um seinen werkvertraglich geschuldeten Erfolgt herbeizuführen, muss der  Architekt  dafür  Sorge tragen, das ...

Minderungserklärung in Höhe des Restvergütungsanspruchs wandelt das Vertrags- in ein Abrechnungsverhältnis um: Keine Abnahme erforderlich! (Urteil Nr. 1700)

Wird durch den Auftraggeber im Rahmen eines Werklohnprozesses wegen von ihm behaupteter Mängel der Werkleistung die Minderung in Höhe des Restvergütungsanspruchs des Auftragnehmers erklärt, so wandelt sich das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis um, so dass es für die Fälligkeit des Werklohnanspruch eine Abnahme nicht mehr bedarf. Hat der Auftraggeber sein Minderungsrecht ausgeübt und zur Begründung der Höhe der von ihm erklärten Minder ...

Schadensersatzhaftung des Architekten bei Änderung der DIN-Normen während der Gewährleistungsfrist (Urteil Nr. 1671)

Nach  der  Rechtssprechung sind im Rahmen der Gewährleistungsfrist des Auftragnehmers zwar immer die zuletzt geltenden Regeln der Technik für die  Mangelbeurteilung  maßgeblich. Dies gilt jedoch lediglich für die Haftung des Auftragnehmers. Der Architekt, der mit der Bauüberwachung beauftragt ist, muss nur die DIN-Normen  beachten,  die  während seiner Leistungserbringung gelten. Soweit   sich   innerhalb  der  Gewährleistungsfrist  des  überwachten Bauunternehmers   Ä ...

Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek (Urteil Nr. 1187)

Der Bauunternehmer kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek am Baugrundstück des Bestellers verlangen (§ 648 I 1 BGB). Der Besteller der Werkleistung und der Eigentümer des Grundstücks müssen daher grundsätzlich personenidentisch sein. Der BGH hatte sich vorliegend mit der Frage zu befassen, ob die von ihm aufgestellten Voraussetzungen für eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität vorliegen, wenn de ...

Beratungspflichten des Architekten und Tragwerksplaners - Standortbezogene Gefahren (Urteil Nr. 897)

Der mit der Grundlagenermittlung beauftragte Architekt muss mit dem Auftraggeber erörtern, ob dieser trotz ihm bekannter risikoreicher Bodenverhältnisse - hier: unzureichende Standsicherheit des Bauvorhabens wegen der Lage an einem abbruchgefährdeten Steilhang - an dem Bauvorhaben festhalten will.

Unterlässt der Architekt die gebotene Erörterung, ist er beweispflichtig dafür, dass der Auftraggeber an dem Bauvorhaben festgehalten hätte, wenn ihm die Gefährdung in ihrer ganzen Trag ...

Der öffentliche Auftraggeber ist Herrin des Vergabeverfahrens (Urteil Nr. 641)

VK Lüneburg zur Verfügung gestellt von Rechtsanwalt Foerster am 26.04.2013

Der Architekt ist verpflichtet, den Auftraggeber zutreffend über die voraussichtlichen Baukosten zu beraten (Urteil Nr. 639)

Beratungspflicht des Architekten gegenüber dem Auftraggeber hinsichtlich der voraussichtlichen Baukosten (Urteil Nr. 629)